DVA FRANCE IMMOBILIER
Défiscalisation Immobilière
La défiscalisation immobilière est un ensemble de dispositifs fiscaux mis en place par l’État pour inciter les contribuables à investir dans l’immobilier, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Ces dispositifs permettent de réduire son impôt sur le revenu ou l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en investissant dans des biens neufs ou anciens destinés à la location, ou encore en rénovant des biens patrimoniaux.
Voici les principaux mécanismes de défiscalisation immobilière en vigueur en France :
- Loi Pinel
La loi Pinel est l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus populaires, particulièrement dans le cadre de l’investissement locatif.
- Principe : La loi Pinel permet aux contribuables d’obtenir une réduction d’impôt en achetant un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), à condition de le louer pour une durée déterminée.
- Durée de location : Le bien doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans, avec une réduction d’impôt de 12 %, 18 %, ou 21 % respectivement.
- Plafonds : Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 € par an et à 5 500 €/m².
- Conditions : Le logement doit être situé dans une zone éligible (zones tendues où la demande locative est supérieure à l’offre) et respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
- Avantages : En plus de la réduction d’impôt, l’investisseur peut se constituer un patrimoine immobilier, bénéficier de revenus locatifs et potentiellement de plus-values lors de la revente du bien.
- Loi Denormandie
La loi Denormandie encourage l’investissement dans des logements anciens à rénover dans certaines villes éligibles.
- Principe : Ce dispositif s’applique aux logements anciens nécessitant des travaux de rénovation pour améliorer leur performance énergétique, et destinés à être loués.
- Réduction d’impôt : Les réductions sont similaires à celles de la loi Pinel (jusqu’à 21 % de réduction d’impôt pour 12 ans de location).
- Conditions : Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, et le logement doit être situé dans une commune éligible (centre-ville de villes moyennes en difficulté).
- Avantages : En plus de la réduction d’impôt, ce dispositif permet de participer à la revitalisation des centres-villes tout en augmentant le parc immobilier locatif.
- Loi Malraux
La loi Malraux s’adresse aux investisseurs qui souhaitent restaurer des immeubles situés dans des secteurs protégés (zones classées).
- Principe : La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en rénovant un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP).
- Réduction d’impôt : Jusqu’à 30 % des travaux engagés, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
- Conditions : Le bien doit être loué pendant 9 ans à usage d’habitation principale après les travaux de restauration.
- Avantages : Ce dispositif permet de valoriser le patrimoine historique tout en bénéficiant d’avantages fiscaux importants.
- Monuments Historiques
Ce dispositif vise la restauration de biens classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques.
- Principe : Les propriétaires de monuments historiques peuvent déduire de leurs revenus l’intégralité des dépenses engagées pour la restauration du bien, sans plafonnement.
- Avantages : Outre l’exonération des droits de succession sous certaines conditions, la loi sur les monuments historiques permet une déduction des travaux directement sur les revenus, sans plafonnement.
- Conditions : Le bien doit être conservé pendant 15 ans et, si ouvert au public, des obligations spécifiques (notamment sur l’entretien) s’appliquent.
5. Dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard concerne l’investissement dans des résidences de services (résidences étudiantes, résidences seniors, établissements de santé, etc.).
- Principe : En investissant dans une résidence de services et en mettant le bien en location meublée, le contribuable peut bénéficier d’une réduction d’impôt.
- Réduction d’impôt : 11 % du prix HT du bien, étalée sur 9 ans, avec un plafond d’investissement de 300 000 €.
- Avantages : En plus de la réduction d’impôt, les revenus locatifs générés par la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), souvent plus avantageuse que l’impôt sur le revenu.
- Loi Girardin Immobilier
La loi Girardin immobilier concerne les investissements dans les départements et territoires d’outre-mer (DOM-TOM).
- Principe : La loi Girardin permet une réduction d’impôt en contrepartie de l’investissement dans des logements sociaux ou intermédiaires situés en outre-mer, ou dans des projets de construction ou rénovation de logements en faveur de la location.
- Réduction d’impôt : Elle peut atteindre jusqu’à 50 % de l’investissement, avec une défiscalisation immédiate et importante.
- Conditions : Le bien doit être loué pendant une durée minimale de 5 ans à des locataires en résidence principale.
- Déduction des Travaux dans le Déficit Foncier
Le déficit foncier permet aux propriétaires de biens immobiliers locatifs de déduire de leurs revenus les charges liées aux travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration.
- Principe : Si les dépenses de travaux excèdent les revenus locatifs, la différence (déficit foncier) peut être déduite des autres revenus imposables, dans la limite de 10 700 € par an.
- Avantages : Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les propriétaires qui réalisent des travaux importants dans des biens anciens, leur permettant de diminuer leur impôt tout en rénovant leur patrimoine.
- Nue-Propriété
Investir en nue-propriété consiste à acheter un bien en dissociant la pleine propriété entre l’usufruitier (qui dispose du droit d’usage et des fruits du bien) et le nu-propriétaire (qui possède le bien, mais sans en avoir l’usage immédiat).
- Principe : L’achat d’un bien en nue-propriété permet de bénéficier d’une réduction importante sur le prix d’acquisition (jusqu’à 40 %), car l’usufruit est temporairement cédé à une tierce personne.
- Avantages fiscaux : Le nu-propriétaire n’a pas à payer l’impôt foncier ni à déclarer les loyers perçus par l’usufruitier, et la valeur du bien n’est pas prise en compte pour l’IFI. À l’issue de la période de démembrement (souvent 15 à 20 ans), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires.
Conclusion
La défiscalisation immobilière offre de nombreuses opportunités pour réduire ses impôts tout en investissant dans des secteurs stratégiques de l’économie, comme le logement, la rénovation patrimoniale ou les résidences de services. Chaque dispositif a ses propres conditions et avantages, et le choix dépendra du profil de l’investisseur, de ses objectifs patrimoniaux et de sa situation fiscale. Il est recommandé de bien s’informer ou de faire appel à un professionnel (conseiller en gestion de patrimoine, fiscaliste) pour maximiser les bénéfices tout en respectant les obligations légales.
