Il y a en effet plusieurs arrêts récents et tendances jurisprudentielles intéressantes concernant la condition suspensive de prêt immobilier en France. Voici un panorama + quelques points clés à retenir, basés sur la jurisprudence récente (2022-2025).

⚖️ Quelques décisions récentes importantes

1. Cass. 3e civ., 14 décembre 2022, n° 21-24539

   • Dans cette affaire, la Cour de cassation a jugé que quand la promesse de vente prévoit un montant maximum de prêt, l’acquéreur n’est pas obligé d’accepter une offre inférieure à ce montant. Actu-Juridique

   • Autrement dit : la clause “montant maximal” n’impose pas que l’acquéreur accepte toute offre, même inférieure — il peut refuser si l’offre ne correspond pas à son besoin réel. Cour de Cassation+2Actu-Juridique+2

2. Cass. 3e civ., 9 novembre 2023, n° 22-13.900

   • La Cour a estimé qu’il n’y avait pas de faute de l’acquéreur lorsqu’il a demandé un prêt non conforme aux stipulations de la promesse, à condition qu’il soit prouvé que la banque aurait de toute façon refusé le prêt pour des raisons financières. Bignon Lebray+2Fnaim Grand Paris+2

   • Cela montre que la simple non-conformité de la demande de prêt ne suffit pas toujours à imputer la défaillance de la condition à l’acheteur : il faut regarder les capacités financières, la réalité du refus bancaire. Fnaim Grand Paris+1

   • De plus, un accord de principe (pré-accord de la banque) n’est pas une offre ferme, donc il ne suffit pas à réaliser la condition suspensive. Fnaim Grand Paris

3. Cass. Civ. 1re, 14 septembre 2023, n° 22-18.642

   • Cet arrêt porte sur l’articulation entre la condition suspensive et la résiliation du contrat de prêt en application de l’article L. 313-42 du Code de la consommation. Doc du Juriste

   • La Cour de cassation rappelle que l’évaluation de la non-réalisation de la condition doit se faire à un moment précis, au moment où la résiliation est prononcée. Doc du Juriste

4. Tribunal judiciaire de Paris, 13 novembre 2024, 22/10165

   • Le tribunal a considéré qu’il y avait absence de faute des acquéreurs : ils avaient bien fait les démarches, mais la condition suspensive n’a pas été réalisée. Pappers Justice

   • Il rappelle que, pour que la condition suspensive soit réputée défaillante par la faute de l’acheteur, il faut démontrer qu’il a empêché l’obtention du prêt. Pappers Justice

5. Tribunal judiciaire de Versailles, 2e chambre, 22 décembre 2023, n° 22/00890

   • Dans cette affaire, le tribunal a jugé que la clause pénale était manifestement excessive et l’a réduite, sur la base de la valeur du bien et du temps d’immobilisation. Doctrine

   • Le tribunal a également considéré que l’offre de prêt avait été acceptée, donc la condition suspensive était réalisée, ce qui rendait la demande de restitution du dépôt inopérante. Doctrine

6. Tribunal judiciaire de Paris, 8 mars 2024, 22/00222

   • Le tribunal rappelle que l’acquéreur doit rapporter la preuve qu’il a “satisfait aux exigences du compromis” pour obtenir le prêt (dossier complet, démarches). Pappers Justice

   • Si la condition suspensive échoue, c’est ensuite au vendeur de démontrer qu’il y a eu une faute, négligence ou manquement de la part de l’acheteur. Pappers Justice

7. Cour d’appel de Pau, 28 mai 2024, n° 22/02757

   • Dans cette affaire, la cour d’appel s’est penchée sur des obligations de l’acheteur (dépôt des dossiers, justification auprès du vendeur) et sur les conditions de réalisation du prêt. Kohen Avocats

   • Elle a examiné notamment si l’acheteur avait bien respecté le délai pour obtenir l’offre (45 jours dans l’acte) et les conditions fixées dans la promesse. Kohen Avocats

🔎 Tendances et enseignements jurisprudentiels récents

À partir de ces décisions, on peut dégager quelques tendances juridiques clés :

• Autonomie de l’offre de prêt : l’acheteur n’est pas “obligé” d’accepter une offre plus faible que le montant maximal prévu dans la promesse. Cour de Cassation+1

• Bonne foi / diligence : l’acheteur doit faire des démarches sérieuses, mais la Cour de cassation est souple si l’échec du prêt provient de sa situation financière (“la banque aurait refusé de toute façon”). Fnaim Grand Paris+1

• Preuve des démarches : la charge de prouver que l’acheteur a agi est cruciale : dossier complet, demandes auprès de banques, justification auprès du vendeur. Pappers Justice+2Kohen Avocats+2

• Sanction de la clause pénale : les tribunaux peuvent modérer une clause pénale si elle est disproportionnée (ex : Tribunal de Versailles). Doctrine

• Moment d’évaluation de la condition : la non-réalisation doit être appréciée à un moment déterminé (par exemple à la date de résiliation). Doc du Juriste

• Renonciation ou faute : dans certaines décisions, la condition peut être réputée “accomplie” si l’acheteur a empêché sa réalisation (art. 1304-3 du Code civil), mais il faut clairement établir la faute.